Umowa przedwstępna, regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego, zawierana jest w celu „zagwarantowania” zawarcia przez strony późniejszej umowy już bezpośrednio przenoszącej własność objętej nią nieruchomości oraz określenia jej podstawowych (istotnych) warunków (art. 389 § 1 k.c.). Zabezpiecza ona także strony przed wycofaniem się jednej z nich z planowanej transakcji, a także daje czas na jej kompletne „przygotowanie”, na przykład uzyskanie przez kupującego kredytu. Jest to więc rodzaj „zarezerwowania” konkretnego domu czy też mieszkania.
Musisz wiedzieć, że będące przedmiotem umowy przedwstępnej tzw. istotne postanowienia umowy stanowią minimalną treść każdej umowy zobowiązaniowej, w tym także sprzedaży mieszkania. Obejmują ona przede wszystkim:
- wskazanie daty i miejsca zawarcia umowy,
- określenie jej stron (dane osobowe, miejsce zamieszkania, etc.).
- wskazanie przedmiotu umowy, a więc opis konkretnej nieruchomości będącej jej przedmiotem oraz przedstawienie jej stanu prawnego oraz faktycznego z podaniem numeru Księgi wieczystej,
- ustaloną przez strony cenę oraz termin jej uiszczenia,
- obowiązek uiszczenia prze kupującego zaliczki bądź zadatku,
- przewidziane przez strony kary umowne na wypadek niewykonania umowy,
- warunki odstąpienia od umowy,
- własnoręczne podpisy obu stron.
Dodać należy, że umowa przedwstępna powinna wskazywać także termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, w tym wypadku przenosząca własność. Nie jest to jednak warunkiem jej ważności pod względem prawnym.
Przepisy prawa nie wymagają dla ważności umowy przedwstępnej żadnej formy szczególnej, toteż wystarczy zachowanie w tym zakresie zwykłej postaci pisemnej. Toteż, gdy przedmiotem takiej umowy jest nieruchomość, to w pełni skuteczna będzie jedynie pisemna umowa przedwstępna sprzedaży, pomimo, iż przepisy prawa wymagają do zawarcia umowy właściwej formy aktu notarialnego.
_________________________________________________________________________
Bardzo istotny skutek zawarcia umowy przedwstępnej polega na tym, iż w przypadku, gdy strona zobowiązana do zawarcia końcowej uchyla się od dokonania tej czynności prawnej, wówczas druga z nich dysponuje wskazanym przez obowiązujące prawo, katalogiem uprawnień. Poprzez „uchylanie się” należy rozumieć sytuację, w której zobowiązany dopuszcza się w pełni świadomego działania lub zaniechania zmierzającego do bezpodstawnego nie zawarcia umowy przyrzeczonej, godząc się z góry na taki skutek. Może mieć to np. postać niczym nieuzasadnionej zwłoki w wykonaniu zobowiązania.
W powyższym kontekście, wskazać przede wszystkim trzeba, iż w takim przypadku, stronie uprawnionej przysługuje prawo żądania naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Dopuszczalne jest także, aby strony w sposób odmienny ustaliły w umowie przedwstępnej zakres przysługującego z tego tytułu odszkodowania, co oznacza, iż mogą one ograniczyć bądź też rozszerzyć jego granice (art. 390 § 1 k.c.). Zaznaczyć trzeba, iż ewentualne odszkodowanie dochodzone przez uprawnionego obejmować będzie przede wszystkim:
- zwrot wydatków i nakładów poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej,
- naprawienie innych szkód, a w szczególności utraconych przez niego korzyści.
Dodać należy, iż jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, można dochodzić przed Sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli bezpośrednio przenoszącej jej własność.
Na koniec warto wspomnieć, iż roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli Sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 k.c.).
_________________________________________________________________________
Musisz wiedzieć, iż zawarcie umowy przedwstępnej łączy się z wieloma zagrożeniami pod względem prawnym, dlatego konieczna jest dokładna analiza jej treści przed złożeniem swojego podpisu. Zazwyczaj jej projekt przedstawiany jej przez sprzedającego, zwłaszcza w przypadku, gdy jest nim deweloper. Siłą rzeczy, dba on przede wszystkim o swoje interesy, toteż ma tendencję do umieszczania w takiej umowie zapisów korzystnych przede wszystkim dla niego.
Jakie są zasady analizy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – na co zwrócić uwagę?
Prawidłowo przeprowadzona analiza umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości pozwoli na uchronienie się przed ewentualnymi „pułapkami” prawnymi zastawionymi przed jej drugą stronę. Przede wszystkim powinna ona więc polegać na dokonaniu jej sprawdzenia pod względem:
- zgodności z obowiązującymi przepisami prawa,
- zawarcia odpowiednich zapisów, które będą w odpowiedni sposób chronić interes kupującego.
Zgodność z obowiązującymi przepisami prawa
Ustalenie, czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest w pełni zgodna z obowiązującymi przepisami prawa ma bardzo duże znaczenie.
Zgodnie bowiem z zapisami Kodeksu cywilnego – czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.). Nie wywołuje więc ona żadnych skutków, tak jakby nigdy nie doszło do jej zawarcia.
Najczęściej taki skutek powoduje nieumieszczenie w umowie przedwstępnej jej istotnych postanowień, jak na przykład niedostatecznie opisanie przedmiotu transakcji, a więc objętej nią nieruchomości, nie zawarcie w niej niezbędnych danych dotyczących stron bądź mieszkania czy domu którego dotyczy. Nieważność umowy powoduje także brak podania ceny sprzedaży nieruchomości, lub przynajmniej podstawy i zasad jej ustalenia. Powinieneś wiedzieć także, iż umowa przedwstępna będzie ważna jedynie wtedy, gdy złożą pod nią podpisy wszyscy współwłaściciele, dlatego warto uprzednio sprawdzić zapisy Księgi wieczystej nieruchomości pod tym kątem.
Szczególną uwagę należy zwrócić na zawarcie w umowie zapewnienia sprzedającego, które określa jego prawo własności do nieruchomości. Powinno ono zostać potwierdzone wypisem z Księgi Wieczystej.
Zadbać trzeba też o zamieszczenie w umowie przedwstępnej wszystkich danych sprzedającego, umożliwiających jego precyzyjną identyfikację. Jeżeli jest on osobą fizyczną niezbędne jest wskazanie jego imienia, nazwiska, adresu zamieszkania, numeru dowodu osobistego oraz opcjonalnie – numeru PESEL. W przypadku osoby prawnej, ja częściej spółki lub jednostki organizacyjnej posiadającej zdolność prawną, konieczne jest wskazanie pełnej nazwy (firmy), adresu siedziby, numeru NIP, numeru REGON, numeru KRS oraz danych osoby reprezentującej taki podmiot, w postaci ogół Prezesa Zarządu.
Brak powyższych danych może znacząco utrudnić, a nawet uniemożliwić dochodzenie ewentualnych roszczeń przed Sądem.
Należy także zadbać o złożenie przez sprzedającego oświadczeń o braku obciążeń sprzedawanej nieruchomości długami, ograniczonymi prawami rzeczowymi, zwłaszcza hipoteką lub służebnościami, a także o nieprowadzeniu postępowań egzekucyjnych wobec sprzedającego, mających na celu zajęcie nieruchomości, której dotyczy przedwstępna umowa sprzedaży. Najlepiej, gdy zostanie to potwierdzone odpowiednimi zaświadczeniami, na przykład z Urzędu skarbowego lub ZUS, a także wypisem z Księgi wieczystej.
Zapisy chroniące interes nabywcy
Aby w sposób dostateczny zagwarantować ochronę interesu prawnego nabywcy, konieczne jest baczne zwrócenie uwagi na zawarcie w umowie przedwstępnej zapisów:
- regulujących dokonywanie w niej zmian. Jest to o tyle ważne, że bez nich, nie będzie można wprowadzać żadnych modyfikacji do umowy bez zgody drugiej strony,
- dotyczących warunków odstąpienia od niej bądź rozwiązania bez negatywnych następstw dla kupującego. Jest to ważne ze względu na możliwe zajście zdarzeń, które uniemożliwią zaplanowany zakup nieruchomości. Szczególne znaczenie ma unormowanie pozwalające na odstąpienie od umowy bez żadnych konsekwencji prawnych w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu na zakup nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza zwolnienia z prawa dochodzenia roszczenia do zawarcia umowy przyrzeczonej lub naliczania kar umownych czy odszkodowania z tego tytułu. Należy w tym kontekście sprawdzić, czy umowa nie zawiera zapisu o prawie do kary umownej na rzecz sprzedającego w takiej właśnie sytuacji, lub też w przypadku opóźnienia zapłaty ustalonej przez strony ceny zakupu wskutek późniejszego przyznaniu kredytu,
- wskazujących precyzyjny termin zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, najlepiej z datą dzienną. Dotyczy to także terminu przekazania nieruchomości kupującemu. Znakomicie ułatwi to dochodzenie ewentualnych roszczeń przed Sądem. Pamiętać przy tym trzeba, iż w razie nie zawarcia takiego zapisu, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do nawiązania umowy sprzedaży, nie można już dochodzić takiego skutku w postępowaniu sądowym (rt. 389 § 2 k.c.),
- zobowiązujących sprzedającego do doprowadzenia na koszt sprzedającego nieruchomości do stanu wymaganego przez kupującego, zwłaszcza w zakresie wymogów technicznych i użytkowych oraz usunięcia stwierdzonych wad do czasu zawarcia umowy sprzedaży pod rygorem odstąpienia od umowy lub nałożenia kar umownych. Zasada ta dotyczy także ewentualnych wad prawnych, a także opóźnień w zawarciu umowy sprzedaży bądź oddaniu przez dewelopera nieruchomości we władanie kupującego,
- wskazujących konsekwencje ewentualnego wzrostu ceny mieszkania u dewelopera w okresie pomiędzy zawarciem umowy przyrzeczonej a przenoszącej własność. Najbardziej korzystnym rozwiązaniem będzie wprowadzenie do umowy przedwstępnej zapisu gwarantującego kupującemu możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży, jeżeli łączny wzrost ceny przekroczy określony procent ceny całkowitej,
Zaliczka a zadatek w umowie przedwstępnej – jakie są różnice?
Ostatnią kwestią, jaką należy poruszyć jest kwestia uiszczenia przez stronę zadatku lub zaliczki na poczet kupna nieruchomości. Zapis taki jest umieszczany w umowie przedwstępnej sprzedaży w zdecydowanej większości przypadków. Jaka jest pomiędzy nimi różnica?
Przede wszystkim, zadatek ma na celu zabezpieczenie wykonania umowy przez jej drugą stronę, zaś zaliczka stanowi wyłącznie kwotę pieniężną wpłaconą na poczet przyszłych należności umownych i stanowi jedynie część ustalonej przez kontrahentów ceny.
Skutki prawne ustanowienia zadatku obciążają tę stronę, która nie dotrzymała warunków zawartej umowy przedwstępnej, na przykład zrywając ją z nieuzasadnionych przyczyn, czy też nie spełniając swojego świadczenia wzajemnego, a więc wycofując się z transakcji sprzedaży. Ma ona bowiem obowiązek zwrócić drugiej stronie dany przez nią zadatek w podwójnej wysokości, zaś jej kontrahent jest uprawniony do natychmiastowego odstąpienia od zawartej umowy, może też otrzymany zadatek zatrzymać w całości.
Podkreślić trzeba, iż w razie całkowitego wykonania umowy przez kontrahentów, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Gdyby to jednak, z różnych przyczyn, nie było możliwe, ulega on zwrotowi w pełnej wysokości.
Pamiętać należy, że w razie rozwiązania umowy zadatek również podlega zwrotowi drugiej stronie, przy czym zwracający nie ma obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie od niego wyższej. Taką samą zasadę stosuje się w razie, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
W świetle powyższego, stwierdzić więc trzeba, iż najważniejsza różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem polega na odmiennych skutkach prawnych, jakie niosą one za sobą. Jeżeli świadczenie umowne drugiej strony nie zostanie spełnione, zaliczka, w odróżnieniu od zadatku, podlega całkowitemu zwrotowi, chyba że strony postanowiły inaczej.
Oznacza to, że do zaliczki nie mają zastosowania wszystkie opisane powyżej zasady dotyczące zadatku, zaś w razie wykonania umowy przez strony, podlega ona zaliczeniu na poczet należnego świadczenia kontraktowego, a więc ustalonej przez strony ceny nieruchomości.
_______________________________________________________________________________
Jeśli jesteś zainteresowany tematem związanym z umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości i chciałabyś dowiedzieć więcej szczegółów o sprawie. Zachęcamy serdecznie do kontaktu z Kancelarią Płatek Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych.
Zamów analizę umowy już teraz!
